22 sij Prijedlozi za zaštitu malih poduzetnika u zakupu državnih poslovnih prostora

Udruženje obrtnika grada Zagreba (UOGZ) dalo je svoje očitovanje na nacrt prijedloga Odluke o uvjetima i postupku davanja u zakup poslovnog prostora putem javnog natječaja, koje je izradilo Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Poslovni prostori u vlasništvu države i grada važna su tema za zagrebačke obrtnike pa tako i za najveće udruženje obrtnika u Hrvatskoj. Primjedbe i prijedloge vezane uz zakupe državnih poslovnih prostora poslane su Hrvatskoj obrtničkoj komori, kao doprinos u postizanju zajedničkog stava na razini cijelog komorskog sustava o ovoj temi.
– U svojim prijedlozima usredotočili smo se na zaštitu interesa zakupnika poslovnih prostora, posebice obrtnika s područja Grada Zagreba. Smatramo da mikro i mali poduzetnici predstavljaju važan segment hrvatskog gospodarstva. Obrtništvo je važan dio zagrebačkog identiteta i lokalnog gospodarstva, jer obrtnici svojim radom pridonose razvoju grada, osiguravaju radna mjesta te čuvaju tradiciju i kulturne vrijednosti Zagreba. Stoga je iznimno važno da uvjeti davanja u zakup državnih poslovnih prostora budu prihvatljivi i poticajni, kako bi se očuvalo lokalno obrtništvo i malo poduzetništvo kao temelj zagrebačkog gospodarstva – istaknuo je predsjednik Udruženja obrtnika grada Zagreba Ivica Zanetti.

Pravo prvenstva za obrtnike prilikom sklapanja novog ugovora

Udruženje je predložilo da se u uvjete natječaja uvede odredba o pravu prvenstva dosadašnjeg zakupnika prilikom sklapanja novog ugovora. Konkretnije, zakupnik s važećim ugovorom koji uredno ispunjava sve obveze ima pravo prednosti za nastavak zakupa na javnom natječaju. Pravo prednosti ostvarilo bi se tako da dosadašnji zakupnik ima mogućnost izjednačiti najvišu ponudu pristiglu na natječaju, pri čemu bi se smatralo da je odabran kao najpovoljniji ponuditelj pod uvjetom da prihvati ponuđeni iznos zakupnine i ostale uvjete. Sličan model već se primjenjuje za određene zaštićene skupine, primjerice, predloženi nacrt Odluke predviđa da će se ponuditelj koji se poziva na zakonsko pravo prednosti (branitelji iz Domovinskog rata) obavijestiti o najvišem iznosu zakupnine te pozvati da ga prihvati. Smatramo da bi se ista prilika trebala pružiti i postojećim dugogodišnjim zakupnicima obrtnicima. Ova mjera bi osigurala kontinuitet i sigurnost obrtnicima koji koriste poslovni prostor u državnom vlasništvu.

Kao alternativu iz Udruženja predlažu institut produljenja ugovora. Trebalo bi omogućiti nadležnom tijelu da može produžiti postojeći zakup s dobronamjernim zakupnikom bez raspisivanja novog natječaja, ako on pristane na tržišne uvjete (npr. povećanje zakupnine na novu procijenjenu vrijednost). Moglo bi se ograničiti da se produljenje može odobriti jednom, na dodatno isto ili kraće razdoblje (primjerice, još do 5 godina), čime bi se zadržala kontrola i konkurentnost na duži rok. Ovakve odredbe o produljenju uz suglasnost obje strane uobičajene su u komercijalnim zakupnim odnosima i unose sigurnost za zakupnika uz zadržavanje prava vlasnika. Takva mogućnost bila bi iznimno korisna za obrtnike koji su se već dokazali kao pouzdani korisnici prostora, a zadržala bi se ekonomska opravdanost za davatelja poslovnih prostora.

Uređenje poslovnog prostora i priznavanje ulaganja

U predloženom nacrtu Odluke predviđeno je oslobođenje zakupnika od plaćanja zakupnine za prvi mjesec od sklapanja ugovora radi obavljanja potrebnih radova uređenja. Međutim, smatramo da jedan mjesec oslobođenja nije dovoljan u slučajevima kada prostor zahtijeva veće adaptacije ili ako je u izrazito derutnom stanju. Zakupnik mora početi plaćati punu zakupninu, bez obzira na to što možda još nije započeo s redovitim poslovanjem, a to financijski opterećuje obrtnike.

Kao problem detektirano je i to što zakupodavac (država) odriče pravo zakupniku (obrtniku) na potraživanje uloženih sredstava u poslovni prostor, s bilo koje osnove, neovisno je li ulaganje izvršeno uz suglasnost zakupodavca.
Predloženo je da se oslobađanje od plaćanja zakupnine odredi ovisno o opsegu potrebnih radova. Prvi mjesec bio bi osnovica, a za prostore koji zahtijevaju veće adaptacije i gdje zakupodavac to odobri, razdoblje oslobođenja moglo bi se produžiti na 2 do 3 mjeseca. To se može riješiti tako da nadležno tijelo u odluci o davanju u zakup (za svaki pojedini prostor) odredi duže razdoblje oslobođenja ako je prostor u lošem stanju ili ako se traže značajna ulaganja. Time bi se obrtnicima dalo prijeko potrebno vrijeme da osposobe prostor za rad, što je investicija koja dugoročno koristi i vlasniku (državi) jer povećava vrijednost nekretnine. Na tom tragu je i prijedlog da se u slučaju znatnih ulaganja koja povećavaju vrijednost poslovnog prostora (primjerice, konstrukcijska ojačanja, zamjena instalacija, kapitalni popravci) i koja su izvršena uz prethodnu suglasnost zakupodavca, može predvidjeti određena kompenzacija. Ta kompenzacija ne mora biti direktan novčani povrat (koji bi opteretio proračun), ali može biti uvođenje mogućnosti produljenja ugovora kao poticaj za ulaganje. Nadalje, u slučaju prijevremenog raskida ugovora od strane zakupodavca bez krivnje zakupnika (npr. ako država odluči prodati prostor ili ga prenamijeniti prije isteka ugovora), zakupniku treba omogućiti pravo na djelomičan povrat dokumentirano uloženih sredstava u prostor koja je odobrio zakupodavac. Ovakva klauzula bila bi fer zaštita za obrtnika ako bude prisiljen otići prije isteka ugovora, a obeshrabrila bi i eventualne proizvoljne raskide od strane davatelja jer bi značili financijsku obvezu povrata ulaganja.

Ugovor o zakupu trebao bi se sklapati na duži vremenski rok

Nacrt Odluke propisuje da se ugovor o zakupu sklapa na određeno vrijeme do najviše 10 godina. Nije predviđena nikakva mogućnost automatskog produljenja niti eksplicitno pravo sadašnjeg zakupnika na sklapanje novog ugovora po isteku roka, osim kroz novi natječaj. Zakupodavac (država) bi trebao biti fleksibilniji po tom pitanju. Nadležna tijela trebala bi nove ugovore sklapati na što dulje razdoblje (idealno odmah 10 godina gdje je moguće), pogotovo s obrtnicima koji planiraju dugoročnu djelatnost. Bilo bi korisno u Odluci navesti da se, u pravilu, ugovor sklapa na 10 godina osim ako postoje opravdani razlozi za kraće razdoblje (npr. planovi skorog razvoja nekretnine, EU projekti i sl.). Time bi se izbjegla praksa nepotrebno kratkih zakupa.

– Smatramo da su ovi prijedlozi konstruktivni i da uvažavaju interese obiju strana – države kao vlasnika prostora i obrtnika kao zakupnika, koji svojim radom oživljavaju te prostore i doprinose gospodarstvu. Kroz uvođenje prava prednosti za postojeće zakupnike, olakšavanje financijskih i birokratskih uvjeta za sudjelovanje na natječaju, te kroz uravnotežene ugovorne odredbe (o trajanju zakupa, ulaganjima, raskidu i preinakama), vjerujemo da će se postići održiv model zakupa. Taj model treba poticati očuvanje lokalnog obrtništva i malog poduzetništva, koje je okosnica zapošljavanja i čuvar tradicije u Gradu Zagrebu – zaključio je predsjednik Udruženja obrtnika grada Zagreba.